“黑铁” 中见 “真金”：一家老牌港企的 “周期穿越术”
壹
1985年，香港楼市、股市遭遇双杀，各种资产纷纷贬值。
此前表现出色的“神盘”愉景湾，二期、三期也不免开盘遇冷，销售停滞。
彼时情景，恰如此时内地部分房企之境遇。
如何应对？刚刚回国接手的查懋成，想起了父亲查氏集团创始人查济民给他的箴言：“尊人重土”。
这是一个符合“第一性原理”的开发理念：回归房地产开发最本质的东西，从尊重土地和客户出发。
他和团队一同调研，重新定位，不断优化、升级项目的配套。
香港兴业国际在这个项目上的投入，令每一个前去参观的内地房企大佬感到不可思议：
香港兴业国际为愉景湾项目投入巨大
他们兴建了储水量达350万立方米的水库和75米的大坝；
修建了直升机停机坪、客货运码头及船厂等后勤设施；
营运专线轮渡连接中环，提供19条巴士线路连接内外，方便居民出行；
1998年，他们甚至斥资5亿港元，动工修建愉景湾隧道，成为香港唯一私营企业出资修建的行车隧道。
2000年隧道开通后，从项目出发，仅花15分钟车程即可抵达香港国际机场。
未来，愉景湾还会接驳港珠澳大桥公路系统，45分钟直达珠海，成为连通八方的重要交通枢纽。
两代人，45年，从一片荒芜、不通水电的荒岛，到常住居民超2万人，容积率仅0.16、绿化占比超2/3，享誉国际的度假式多元文化社区，愉景湾（Discovery Bay）用时光淬炼成香港房地产开发史上的代表作。
今天的愉景湾已经成为亚太度假社区的典范
40余年斗转星移，宏观经济起起伏伏，行情有好有坏，但从查济民到查懋成，父子两代人一直在“愚公移山”。
对于每一个志在打造百年企业的企业家来说，怎样“穿越周期”都是一道必答题。
从查氏父子40余年的筚路蓝缕中，不难得出一些启发，那就是：
坚持做难而正确的事。
贰
在《未艾·方兴——从大中里到兴业太古汇》一书里，查懋成说，“关关难过关关过，事事难成事事成。”
这本书是2020年11月出版的。此时，距大中里项目启动已18年。
为一个作品花费十几年甚至几十年光阴，对这家香港老牌企业而言，似乎是理所当然的事情。
这和崇尚“456快周转”（拿地4个月开盘、5个月现金流回正、6个月获取新地块）的内地房企形成鲜明对比。
将快周转奉为圭臬的开发模式下，快开发、快退出，最大化攫取土地价值、实现利润最大化，是绝大多数内地房企的共同选择；
而在香港兴业国际执行主席查懋成看来，打磨产品，长期运营，唤醒、赋能土地价值，是对居民和城市的尊重，才是价值排序中最重要的部分。
这里面的根本区别，就是能否做到“尊人重地”四个字。
2006年，拿下上海大中里地块项目开发权4年之后，香港兴业国际主动申请改变了项目的土地性质。
把原2/3住宅用地，重新规划为纯商业用途，以作长期持有营运。
这又是一个反其道而行之的做法：内地房企大多热衷住宅开发，将持有运营的商业视为畏途。
“我们只是不希望留下遗憾”，查懋成说。
位于上海市南京西路核心商圈的大中里地块，是当时最大的石库门建筑群之一，虽然地理位置优越、文化底蕴浓厚，但土地利用率低，安全、民生要求都跟不上时代发展。
大中里地块曾是上海最大的石库门建筑群之一
改造、升级，香港兴业国际联手太古地产，整整花了15年时间，终于在2017年建成兴业太古汇。
项目工程处处都是难题，如：如何适应市场环境以及政策变化、如何为九千户原住民安新家、如何在两条地铁线上盖高楼等等。
时间跨度之长，难度之大，不亚于愚公移山。
其中，查公馆的故事尤其具有代表性。
这栋1999年获评上海市优秀历史建筑的百年老宅，原本是上世纪20年代上海巨贾的旧宅，1937年改为民立中学校舍。
为了完整保留历史建筑的风貌，这栋重达3300吨砖木结构的历史保护建筑被整体平移，随后用了8年时间予以修缮，“修旧如旧、灿烂如新”，终将其恢复至刚建成时的华丽样貌。
查公馆被整体平移
如今的“查公馆”，已成为上海时尚和艺术的重要地标，这里不断举行文化展览、艺术活动，还引入百年英国百货公司Harrods，开设国内第一家哈罗德茶室（Harrods Tea Rooms），让老建筑焕发出新的活力。
如今的查公馆已成为上海时尚艺术地标
“有任何对这片土地、对周围人居环境更好的想法，我们都会不计成本的去做”——这句誓言，从2002年到今天，一直被矢志不移地践行着。
注重可持续发展的长期主义，从商业角度来看，当然不仅仅是投入、是奉献。事实上，这样的经营策略也带来了良好的商业回报和社会效益。
如今，兴业太古汇已步入运营的第五个年头。
过去四年间，通过不断进行调整、优化，引入更新、更有品质的品牌，打造具有体验感与新鲜度的活动，升级场内软硬件与服务，兴业太古汇牢牢坐稳作为南京西路商圈潮奢地标的位置，不断引领上海商业的发展。
兴业太古汇不断引领上海商业发展
回过头再看当初将住宅改为持有型商业的决策，我们看到坚持“尊人重土”、最大化释放了这一黄金稀有地块的价值，会产生多么源源不断的长期回报。
以慢为快、以正确的事情代替容易的事情、以产品优先代替商业回报优先，在所谓的“黑铁时代”，这，就是这家老牌香港企业带给我们的“周期穿越术”。
叁
探寻这家老牌港企骨子里的长期主义基因，不难发现，它首先是一种文化上的传承。
“唐宋以来巨族，江南有数人家”的海宁查氏，是中国的传奇家族，600多年以来，出现过“一门十进士，叔侄五翰林”的科举神话。
香港兴业国际的创始人查济民与查良镛（即金庸）、查良铮（即穆旦）同为著名的查氏后人，查济民与查良镛还一同参与制定香港回归时期的《基本法》草案。
海宁查氏一向以诗礼传家，讲信修德，这种家风，让历代查氏都极为重视回馈社会。
作为著名爱国实业家、“纺织大王”査济民先生历年来多次回到家乡投资办厂、捐资助学，用实际行动书写赤子之心。
在故乡海宁，一个占地130亩的“查爷爷有机农场”正在成为当地网红打卡地。
查爷爷有机农场
四季彩屋、动物之家、香草食材花园、农艺空间……好看、好玩、好吃，这个宝藏农场，正是查氏家族本着“尊人重土、回归初心”的精神，积极扶持的特色农业产业项目。
有机农场以“文化创意”为特色，科普和自然教育为切入点，打造了一个集农业、餐饮、食育、休闲为一体的高端科普实践教育基地。
类似的事情做了很多，比如，发起“PRI²DE 创造营”青年设计师成长计划，致力于挖掘和培养国内年轻设计力量；
2020年年初，与中国社会福利基金会“梧桐成长计划”旗下拥爱设计共同发起的“兴爱创艺公益计划”二期项目就选址海宁培智特殊教育学校，同年10月，培智学校“彩虹坊”手工教室正式完成改造，并投入使用，这也标志着海宁市培智学校“职教+实训”职业教育模式已初步形成。
2020年12月，海宁查济民祖居全面修复正式开放，展示查济民先生爱国爱港爱乡的一生，现为海宁市级文物保护单位。
查济民祖居展示爱国爱港爱乡生平
爱国情怀，家风绵长，这也给了企业经营以正确的方向和战略指引。
目前，香港兴业国际集团在内地已拥有上海中山学林苑，嘉兴御缇嘉苑、璟颐湾、畔月湾、家逸园、星逸园，杭州耦园、耦贤里等住宅项目，以及上海兴业太古汇商业综合体、天津津汇广场，和上海素凯泰酒店、杭州金沙印象城写字楼等多个商业项目。
查懋成先生表示，香港兴业国际集团对中国内地营商前景和发展始终充满信心，尤其非常看好内地经济发展最为活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一——长三角地区的发展。
未来香港兴业国际集团也将围绕“立足长三角，辐射全中国”的策略，探寻更多元的业务发展之路。
随着城市化进程进入“下半场”，城市更新、存量项目的提质改造，成为最具商业前景的板块，而这，更是香港兴业国际的拿手好戏。
“归根结底，城市更新是要为人服务。”查懋成表示，“我们希望坚持可持续的发展理念，在未来城市更新的浪潮当中，去打造更具有长远生命力，为居民提供更有品质的城市空间。”
而我们也有理由相信，在这样的理念下，香港兴业国际集团还将持续不断地带给我们更多惊喜。
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