观点与贾凡对话：BEEPLUS要做办公界的万豪

原创 观点地产新媒体

【摘要】贾凡说，BEEPLUS是要成为办公领域的万豪集团，最终我们的目标是成为一个引领人们办公和生活方式的世界级的品牌。

10月31日晚的上海迪士尼，一半海水、一半火焰。

疫情袭扰了这座川沙城堡的宁静，而人们已经坦然接受，童话与现实在同一个时间与空间交汇着，核酸检测台背后的烟花，是人们对美好生活的理想。

在适应疫情的同时，它也在悄然改变着我们的生活方式与工作模式。

随着居家办公时代来临，人们对于工作状态下的When、Where、How提出了一次灵魂拷问，他们已经不希望在传统的格子间固定工位模式，取而代之的是一种混合办公理念。

这是办公室形态的转变，更在于对传统办公空间打造的模式和办公，生活方式的重新定义。

随着国内商办市场交易愈发活跃，BEEPLUS为代表的轻资产管理、服务公司将会迎来更大的发展空间。

创始人贾凡说，BEEPLUS是要成为办公领域的万豪集团，最终我们的目标是成为一个引领人们办公和生活方式的世界级的品牌。

以下为观点地产新媒体对BEEPLUS创始人、首席执行官贾凡的采访实录：

观点地产新媒体：商办资管行业经历了一轮洗牌与再发展的阶段，逐渐从无序到有序进入了一个新的阶段。您认为在这个行业内的轻、重资产两种发展模式该如何平衡？有观点认为行业没有办法完全脱离重资产，您怎么看待？

贾凡：我觉得这个行业既离不开轻的能力，也离不开重的能力，这和每个企业的路线选择和发展基因有关。对BEEPLUS来说，我们是从轻资产运营着手开始发展的企业，过去6年的时间，我们在精细化运营管理，轻资产开发和运营方面花了很多的心思和精力做这件事情。我们整个创始团队和高管团队在轻资产运营方面都深耕发展了多年，包括设计、改造、定位、运营这些方面是我们的强项。

对于行业里面的任何一个企业来说，我觉得轻和重确实是紧密相关的，轻资产运营离不开重资产能力或者业主合作，而对重资产赛道来说也需要轻资产运营商的赋能，这是不同企业的路线选择，或者在不同阶段的路线选择，这和每个企业的定位和初衷是有关系的。我们BEEPLUS坚定的走轻资产运营商的路线，因为我们觉得这是我们所擅长的，也能够发挥我们的优势。

观点地产新媒体：目前，BEEPLUS专注轻资产模式的发展，您觉得BEEPLUS未来在规模方面持续走轻，会减少自持的项目吗？

贾凡：BEEPLUS只有最开始成立之时的三个项目采用了自持中资产的模式，后续发展的项目都采用了轻资产模式。

2018年，我们在观察商业地产的发展情况，我们注意到酒店采用轻资产的模式已经非常成熟，像万豪，洲际世界级的管理运营平台都是委托经营管理的轻资产模式，它们用自己的品牌和运营去赋能业主，帮助业主管理不动产资产。这种轻资产模式在酒店行业已经非常成熟了，同时近两年国内不少新涌现出的轻资产商管运营平台，比如万达商管、宝龙商业，而这种轻资产运营平台在办公领域是空白。

这就是为什么提出要做办公行业的万豪，我们希望在整个商业地产运营的细分领域能够找到精准的定位，在很小的细分环节里面找到自己的优势所在，找到切入点并持续的深耕下去，我们非常坚定的走轻资产运营这条路。

BEEPLUS经过近几年的发展，有大量的业主开始认可我们轻资产运营模式和理念。

同时，我们也不排除未来发展重资产的可能性，我们或许会采用REITs这类方式，向资本市场借力来发展，但一切的前提是我们率先把轻资产的运营能力要构建完整。

我们认为中国仍然缺乏优质的轻资产运营商和优质的服务能力，商业或者不动产运营最终的落脚点还是要通过运营能够给资产赋能和创造价值，使它的经济回报达到更高水平。无论业主方将来选择出售还是REITs化，在这之前考验的是资产的运营能力，这也是我们的一个发力点。

观点地产新媒体：如今，商业地产发展逐渐从增量转向存量，BEEPLUS在做存量改造方面有没有什么比较成功的经验？

贾凡：过去几年BEEPLUS一直在这方面发力，我们走的比较早，也花了很多精力研究，构造自己的壁垒。无论是空间运营或者项目改造，一个项目定位能力、运营管理能力、改造设计能力是非常重要的，BEEPLUS很早建立了自己的设计研究院， X研究院。

X研究院是做商业模型的策划，包括在办公领域的商业行为的分析，行业研究和追踪。设计研究院基本上是海外的青年设计师，因为他们有国际视野，能够把国外好的理念还有人文情怀，包括对年轻人办公需求的感同身受一起带回来，放到我们的作品里面。一个好的作品通过这样的改造和革新，把它的价值和活力重新释放，然后通过高标准的精细化运营，给它持续赋能。

观点地产新媒体：不少行业都在做数字化方面的发展，BEEPLUS在新办公生态之下也有结合AIOT的内容，您认为科技、数字化如何与行业结合？

贾凡：我们做任何物业业态的改造，给我买单的是做办公场景，给我付费的最主要用户是企业端，但是终端用户却是C端用户。BEEPLUS在这其中一直希望构筑系统怎么把TO B和TO C里面的最终USER能够很好的连接起来。

我们的项目可以定位成城市会客厅，它承载的是一个线下流量入口，是一个场景，在这样的场景里面，我认为技术是一个工具或者手段，它是帮助提升和改善运营和管理效率的。在过去三年，BEEPLUS每年都投入超过1千万在IT的发展上，因为这个行业非常新，很难找到成熟的管理系统，我们下定决心做自己的管理系统，在这个管理系统里面需要在线下场景里面有很多智能化的终端，比如门闸，会议室、人脸识别、公共设备管理系统，这些东西是需要跟企业端、业主端、运营端、用户端几个不同的角色在一起去连接，这些都需要BEEPLUS自己去研究和开发，这套系统也是作为我们轻资产运营输出端很重要的一端。对于很多业主来说从头去做这件事情需要花费大量的时间成本，大量的投入，单一的项目投入可能这样就很不划算，这也是BEEPLUS很重要的壁垒。

我认为，对线下来说，很多工具或者技术赋能本质上解决的是效率和管理的提升，我们更多的技术赋能和管理运用是围绕着提升效率、节约成本、改善用户体验的角度去出发去做的。

观点地产新媒体：BEEPLUS在企业总部办公空间定制方面有非常大的优势，您认为平时在选择和企业合作的时候有什么样的标准，或者倾向于进行哪方面的合作？

贾凡：我们观察到办公需求分两大类。一方面是，我们认为大多数企业在未来不需要自己去打造办公室，在经济放缓的时候，很多企业越来越注重成本和费用端的支出，更加灵活的办公解决方案对大多数企业来说是很友好的，特别是快速成长的互联网公司和新经济公司，他们的扩张非常快，所以他们在使用固定成本开支的时候，其实是需要更灵活的。另一方面，针对大型企业用户我们通常跟业主合作，就是办公万豪这样的模式，我们通过跟业主的合作共同打造拎包入住的解决方案。

比较特殊的一类是大型企业总部，它的规模到成百上千人的时候，一定有私密化要求，定制化需求，比如高管和员工会有一些特殊需求。这类企业需要定制型的解决方案，在这个领域BEEPLUS持续的帮助这部分企业营造他们的办公环境，改善员工体验，再帮助他们管理职场，让他们能够聚焦在主营业务上，这是BEEPLUS能够在这里创造的价值。

观点地产新媒体：我们注意到BEEPLUS最近和很多地产基金有合作，您认为这方面的合作，对企业未来发展有什么样的帮助呢？

贾凡：BEEPLUS和地产基金合作是一个很大的赛道，因为地产基金是这个市场当中非常重要的物业资产的持有者的玩家之一，这里面细分又有传统的地产基金，还有不良资产基金，我们觉得在这两方面都有很大的提升空间。

BEEPLUS能做的是找到被低估的物业，帮助业主端和物业持有者来改造升级和赋能，使它的价值低估的物业通过BEEPLUS改造和运营，提升它的价值。我们认为我们在跟地产基金合作方面是有非常强的互补关系，地产基金可能擅长的是在募和投、退方面，相对缺乏精细化运营管理能力，它们的团队管理水平不一定比BEEPLUS有优势，这个时候我们有很强的互补性和合作性，在这个角度来讲，我们认为地产基金需要我们，我们也需要地产基金。

观点地产新媒体：BEEPLUS有和政府、国企类方面的业务合作，在与这类型客户的合作模式上，是否会有不同呢？

贾凡：其实是一样的，我们是轻资产运营公司，在国企客户里面，国企是我们蛮重要的一类客户。特别是在产业园区运营管理，我们国家过去十年在一二线城市建设了大量的产业园区，这些产业园区都面临不少痛点，比如说国有资产在投资了之后，它存在运营难题、保值增值问题，产业导入和赋能问题，以及怎么去提升整个产业园区的配套和精细化运营管理的能力。恰好BEEPLUS在这个方面能够解决和帮助业主，我们做的事情是帮助国有资产平台去管理和运营好他们的物业，帮助国有资产去赚钱，我们从中取得收入的分成。同时，我们能够给很多地方政府和产业带来产业的导入和招商引资，这也是很多地方政府的需求，恰恰是这样的能力互补，才让我们有机会产生优质的合作。

观点地产新媒体：经历过疫情的影响，大家对于办公方式有了新的的思考，您认为未来这个行业还会有什么样的创新点？

贾凡：受到疫情影响，大家最近两年对整个办公方式甚至生活方式都有巨大的改变和冲击。BEEPLUS有X研究院，在不断的迭代我们的产品，我们就是在追踪和研究不同的企业，不同行业的企业，不同年龄段的人群，在使用办公场景的差异化，我们的产品已经迭代到3.0了。

最新的产品里面，我们围绕着Bring life in to work“的理念，将生活带到办公中，我们一直倡导的是办公和生活场景的高度融合，来提升人们的效率和改善人们的幸福指数。除了这个命题，我们加了很多创新的东西进去，比如原来我们开电话会议，只是在场景里需要电话间就可以了，但是现在因为视频会议的应用，我们把很多的视频会议变的更加的友好，更加的方便，视频会议的设施使用更加的完善。在疫情变化之下，很多公司原来可能100个人配100个工位，现在100个人可能配70个工位，会有一些流动性的工位的配比，这些变化选择更加灵活的方案，我们也不断的在追踪。

我认为在办公形态方面，这种演变还会再持续下去，我们也希望能够有不断迭代的新的产品，能够引领办公行业里面产品的迭代和创新。

观点地产新媒体：疫情推动了办公模式的改变，很多员工经常在家办公，而不像以前经常在总部进行办公，会慢慢的转为线上化的趋势，您认为这样的趋势有没有影响到未来办公场所规模的问题?

贾凡：从本质上来讲，人是社交动物，因为中国疫情控制比较好，中国居家办公的企业从数据上来看，我们看到不是太多，海外是比较多的。

经过两年的运行之后，我们观察到到大量数据报告指出，在家办公的工作效率是在迅速下降的。站在企业端来讲，它不一定是一个好的方式。其次，人终究是社交性的动物。例如我们在上大学的时候，在宿舍可能很难学习，可能需要到图书馆。人是需要氛围的，人是需要场景的，办公也是一样，线下的协作是少不了的。但是我认为未来在相当长一段时间，办公最主要的方式还是集中型办公为主，灵活型办公为辅，我们会朝着这样大的趋势不断的在演变和迭代我们的产品。

未来一个城市当中有更多的BEEPLUS项目的时候，相当一部分企业可以选择让他们的员工成为我们的办公会员，可以在离你家最近的任何一个BEEPLUS办公中心去上班，不一定到具体一个BEEPLUS办公中心去上班，到每个BEEPLUS办公中心的时候，你能够使用最好的办公环境，最高质量的视频会议系统和你的总部连接，这也是我们畅想的为什么说BEEPLUS归根到底希望是一个改变人们生活方式的品牌。

观点地产新媒体：WeWork，优客工场已经分别完成了上市，资本市场对于行业的要求也在提高，BEEPLUS有没有上市的计划？

贾凡：我们希望做一个真正可以改变人们生活方式的品牌，给这个行业带来改变的公司，我想上市不是目的，上市是一个重新的起点。

观点地产新媒体：BEEPLUS是一个新办公业态的引领者，行业内有不少前辈走过的脚印，您认为他们的发展过程中有什么事情值得我们注意？我们可以从中学到什么教训？

贾凡：我先说说为什么会做BEEPLUS这件事情，也就是我们的初心。2013年，我去美国谷歌总部参访，看到谷歌的campus里面有很棒的健身房、自助餐厅，那里的人们都很放松，大家都非常喜欢到那里去工作，谷歌构建了非常美好的一个场景、状态。我认为这是一个趋势，中国经济发展到今天，越来越多的年轻人对高品质、有调性的东西是有追求的，有认同的。不过，国内这样的东西还是非常的少的。从美国回来之后，我们在2015年做第一个项目的时候是抱着这样的初衷，那时候不知道这个行业叫联合办公。

我们最早的几个项目的模式也是用二房东的方式，向业主交租金来租赁物业，通过装修改造再对外出租。我们在早期融了一些资金，在深圳广州做了几个项目，那时候WeWork进入中国是最高光的时候，因为软银支持了它很多钱。当时，我们有一个判断，在2017年、2018年的时候，我们觉得国内玩家都没有机会，因为WeWork真的融了太多钱，我们觉得融到那么多的钱不是一件这么简单的事情。

另一方面，我们当时觉得如果用这种方式去做的话，二房东是成本很重的模式，如果想规模化是需要大量的资金，这种资金是刚性兑付的。所有人都认为市场是往上走的，当刚性兑付资金不能兑付的时候，在一个项目上投的固定资产可能瞬间会减为零，这个时候这种模式会变得特别重和危险。如果市场端一旦有波动，租金端的压力就非常大。

当时，我们去观察业里有没有参照的坐标，发现酒店管理集团是一个典范，像万豪开了那么多的酒店，很少是自己自持的，洲际开了那么多酒店，也很少是自己的物业。我们觉得最终解决方案还是要走向酒管公司的路和业主建立合作关系，只有真正给业主能够赋能，并且业主愿意和运营商共同去承担未来的风险，或者共同在创造价值之后去收益分享这才是真正的共赢。

如果用过去的二房东的模式，本质上会出现两个结果，一种结果是市场上行的时候能赚钱，但业主觉得他的价值被低估了；第二种情况，市场下行的时候，租贵了，生存不下去，一定是你赢我输的关系。在这个角度上，BEEPLUS在2018年坚定的做轻资产转型，这是BEEPLUS能够到今天活下去而且还活的不错的一个原因。

观点地产新媒体：受到疫情和经济周期的影响，写字楼市场相对处于低谷期，以深圳为例，前海区域有特别多写字楼空置。对BEEPLUS来说，在扩张的时候有什么注意的点?

贾凡：整个写字楼市场或者租赁市场从去年到今年空置率都非常高，但是BEEPLUS做的事情不是把整个市场去化掉，我们做的事情是把市场当中很小的一部分去化掉。我们的问题仅仅是单一项目而不是市场，也许这个项目在一个半径3公里的项目，可能我们的入住率是满的，其他写字楼只有70%。我们的逻辑是在同一个位置中，我们能找到价值洼地的物业，本来周边物业可以卖到8块，但是它现在因为运营不好或各方面原因导致空置率高，仅有5块钱。BEEPLUS的能力是把这样的物业改造和提升之后卖到8块钱，恢复和提升它的价值。

当我的价格跟市场上别人的价格一样的时候，如果我的产品更好，我的运营更好，我的招商能力更强，我会像虹吸效应一样把周边的物业吸过来，所以我们进一个市场，不仅仅只看整个大环境的市场，比如BEEPLUS在珠海的项目是100%满租，但整个市场控制率可能达到40-50%，因为我们解决的是1-200万平方米市场里一部分企业在落户的时候需要拎包入驻解决方案的诉求。当他有这样的需求的时候，首先想到的是BEEPLUS，而不是其他的解决方案。

这个市场太大了，大到不可能所有人都吃掉所有的市场，我们做的就是我们在这样的一个蓝海市场当中，去找到自己的定位，找到自己在项目上的切入点，把产品，运营做好，把客户服务好，这个时候会有更多的市场机会。

观点地产新媒体：您也提到轻资产与重资产是紧密相连的，现在整个重资产市场相对不理想的情况下，会给我们轻资产带来什么影响或者带来什么特别的机会呢？

贾凡：这个问题要从两个维度思考。一方面看业主是谁，比如重资产端是房地产企业，可能它的压力就比较大，但是对于不良资产的基金来说，恰恰是一个好的机会，所以我觉得还是取决于业主端是谁。

对BEEPLUS来说，写字楼都在那里，不管A座还是B座都需要运营和改造，我们其实不太关注一定是地产商持有它，还是基金持有它，对我来说是一样的，都是把一个低效的资产通过运营改造盘活起来。

当市场重资产端所谓不那么好的时候，我相信是一部分人不那么好，对另一部分人可能就是机遇，我们就要更多的跟有机遇的人去合作。

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